Les packages "tout en un" séduisent les investisseurs
Certains groupes de spécialistes en gestion de patrimoine, par leur sérieux autoproclamé, séduisent une clientèle qui souhaite investir sans tracasserie administrative.
Sur leur site internet, il suffit de compléter un formulaire « étude personnalisée » sans engagement, pour se voir proposer dans les jours qui suivent exactement ce qui nous convient, sous la forme d’un lot prêt à consommer. Le conseiller, avec assurance et paternalisme, s’occupe de tout, et ainsi éloigne de nous, néophytes, la perspective désagréable d’avoir un effort à faire et un risque à prendre.
L’aspect financierUne rentabilité attractive juste ce qu’il faut
Malheureusement, pour le futur investisseur, c’est souvent le seul point qu’il comprend bien et qu’il peut comparer à d’autres types de placement. Il se focalise dessus et ne voit rien d’autre. C’est l’argument qui rend aveugle.
Le gars, il voudrait un chiffre maximal mais il sait au fond de lui qu’il faut être raisonnable pour ne pas prendre de risque. D’ailleurs, le conseiller rejoint sa conscience, en faisant mine de l’inciter à la prudence: « Je vous propose une affaire à 5,2%. Je pourrais vous trouver des rentabilités supérieures, mais là je suis moins sûr que les loyers pourront être garantis sur la durée… »
OK pour 5,2%. La différence avec une assurance-vie, c’est que dans ce cas précis, on place de l’argent que l’on ne possède pas.
Un financement habilement ficelé
On me prouve, calcul à l’appui, que je n’aurai quasiment rien à débourser, car les revenus vont équilibrer les remboursements de l’emprunt.
Avec même une perspective de réévaluation des loyers dès l’année suivante.
Et un revenu complémentaire qui n’arrivera qu’au moment de la retraite.
Le bien immobilier et sa gestion : l’investisseur s’en remet à des professionnels compétents.Un promoteur…
… financièrement solide, qui respectera le délai de livraison pour ce bien en VEFA.
Il me vend un appartement dans une résidence idéalement située, de standing (il faut bien justifier le prix de vente bien au-dessus du prix du marché), destinée à des personnes âgées autonomes.
Je deviens propriétaire d’un bel appartement et je fais un geste citoyen. On ne parle que de ça : la population vieillit et a besoin de structures d’accueil et de services adaptés.
Un gestionnaire…
… à la compétence contrôlée par les soins attentifs du groupe de spécialistes de la gestion de patrimoine, ce qui est parfait car dans ce domaine je n’y connais absolument rien. C’est pour cela que j’ai choisi un organisme si sérieux qui affiche rigueur, objectivité et professionnalisme.
Un syndic…
… lié au gestionnaire, mais l’acheteur ne se rend pas compte pourquoi ce lien pourrait poser problème.
Tout d’abord pour obtenir les coordonnées des autres propriétaires afin de constituer une association de copropriétaires : notre syndic nous a répondu qu’elle n’avait pas l’accord des autres propriétaires pour fournir leurs adresses!
De plus elle a fait payer aux propriétaires l’assurance perte d’exploitation due par le gestionnaire, et s’est rapprochée du gestionnaire pour faire bloc tous les deux, se retranchant derrière le mandataire ad’hoc (qu’ils ont confondu avec un avocat). La mauvaise foi du syndic et du gestionnaire sur ce point a été flagrante : il a fallu que ce soient les propriétaires qui les confondent en apportant la preuve de l’ »erreur » après avoir interrogé directement l’assureur. L’assureur a servi de bouc émissaire, accusé d’avoir commis l’ »erreur », alors que pendant presque deux ans, ni syndic, ni gestionnaire n’ont pris la peine de le prévenir que la résidence n’avait plus à être assurée en tant que résidence services pour personnes âgées, la moyenne d’âge des résidents étant inférieure à 40 ans…
Un notaire
Maître P. dans mon cas, loin de la résidence, loin des acheteurs, a été chargé de la vente (et de la signature du bail commercial qui va avec) de plusieurs dizaines d’autres résidences qui ont eu de gros soucis (voir le blog des propriétaires liés par un bail commercial avec Residhotel). Ce notaire doit connaitre donc très bien les risques de tels investissements, mais il ne peut conseiller que les acheteurs qui signent dans son étude. Il n’est quasiment jamais directement en contact avec la plupart des acheteurs, qui signent chez un notaire près de chez eux avec une procuration.
Un cabinet comptable…
… à mon service pour préparer ma déclaration annuelle, et me décharger ainsi de cette corvée.
Ce même Cabinet M se retrouve également dans le package d’autres résidences de mon promoteur-gestionnaire. Il a enchaîné erreurs sur erreurs jusqu’à me créer 2 comptes pour pouvoir m’envoyer les factures en double, avec relances répétées même après avoir reconnu sa méprise!
Ce package semble avoir été concocté dans le seul but de simplifier la démarche de l’investisseur qui n’a ni le temps, ni l’envie, ni la compétence de s’engager seul.
J’ai été naïf, mis en confiance par un professionnel en communication-manipulation, plus qu’en gestion de patrimoine immobilier.
Moins de deux ans plus tard, lorsque les ennuis commencent avec une impossibilité de l’exploitant de payer les loyers initiaux aux propriétaires, nous nous disons que nous aurions dû étudier le dossier nous-même, calculette en main. Et utiliser le magnifique outil qu’est internet pour faire notre enquête.
Tout était prévisible.
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